Как отмечает ГНСУ (письмо от 04.11.2011 г. № 5243/7/15-3477-26, см. ниже), для целей обложения НДС первой поставкой считается передача права первому собственнику (оформление правоустанавливающего документа) на объект жилой недвижимости. Именно такие операции и должны облагаться НДС.
Публикуется на языке оригинала

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ
ЛИСТ від 04.11.2011 р. № 5243/7/15-3477-26
Про обкладення ПДВ операцій з будівництва житла
<...>

Враховуючи вищезазначене, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій.
Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах. При цьому вартість такого житла визначається виходячи із звичайних цін.
Операції з поставки послуг по спорудженню житла за рахунок замовника (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) підлягають оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах за правилом першої події, встановленим пунктом 187.1 статті 187 Кодексу.
Одночасно слід зазначити, що відповідно до пункту 198.4 статті 198 Кодексу якщо платник податку придбаває (виготовляє) товари (послуги) та необоротні активи, які призначаються для їх використання в операціях, що не є об’єктом оподаткування або звільняються від оподаткування, то суми податку, сплачені (нараховані) у зв’язку з таким придбанням (виготовленням), не відносяться до податкового кредиту зазначеного платника.
Заступник Голови                                                                               С. Лекарь